Главная » Информационное письмо

Информационное письмо

Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края к жителям Приамурья, решившим стать членами жилищно-строительных кооперативов или иных потребительских кооперативов, осуществляющих строительство многоквартирных домов

 

Уважаемые дальневосточники!

            Российское государство и общество прошли тысячелетний путь развития во многом благодаря кооперативным представлениям о совместной деятельности, укоренившимся в характере нашего народа. Особой его любовью пользуется такой вид кооперативов, как артель.

         Поэтому не случайно во все века в городах и селах нашей Родины создавались артели и другие кооперативы, чтобы облегчить и украсить жизнь людей. Ведь кооператив – это форма и средство самозащиты трудящихся от неблагоприятных условий существования. Действительно, член артели гораздо больше защищен от попыток недобросовестного работодателя снизить оплату его труда, чем, если бы он общался с ним один на один. Потребительские кооперативы горожан, совместно закупающих предметы первой необходимости, имеют все шансы снизить их стоимость и улучшить качество для формирования здорового образа жизни своих семей.

         К таковым, более сложным предметам потребления можно отнести здоровое и комфортное жилье. Очень немногие могут приобрести его, хоть и в рассрочку. Участие же в различных схемах, где наряду с гражданином стороной договора выступает банк и (или) хозяйственное общество, специализирующееся на возведении зданий, сродни положению трудящегося, который общается с работодателем вне артели.

            Для решения данной задачи во всем мире были созданы жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и иные потребительские кооперативы, осуществляющие строительство многоквартирных домов (ПК). Так на рубеже XIX и XX веков в Германии произошел бум кооперативного строительства, когда по отдельным землям его доля в общенациональных объемах колебалась от 25% до 40%. Успех Германии вдохновил всех, а ЖСК и ПК стали появляться во многих странах Европы и Северной Америки. Сейчас там кооперативное жилье присутствует на уровне не ниже 15%.

Колоссальный потенциал дореволюционного кооперативного движения позволил в 1920-е годы значительно развить все виды кооперации, в том числе и жилищные кооперативы (ЖК).

Они объединились в Российский союз жилищных кооперативов (РСЖК), которому в скорости стало принадлежать 10% жилого фонда. С 1923 по 1927 годы доля кооперативов в расходах на новое жилищное строительство поднялось с 4% до 17%. А в 1922-1924 годах ЖК сосредоточили 55% капиталов, затраченных на строительство, ремонт и достройку зданий в Москве.  

После перерыва, связанного с Великой Отечественной войной, в 1957 году кооперативное движение в данной сфере было возрождено в виде ЖСК. В 1980-х годах кооперативное строительство составило 8% объемов жилья в СССР. При этом, такие кооперативы брали на себя не только строительство, но и эксплуатацию зданий.

По общему признанию их содержание выгодно отличалось от содержания муниципальных домов.

В настоящее время положение ЖСК и ПК определяет «Жилищный кодекс Российской Федерации» (ЖК РФ), раздел V которого не только дает определение таким кооперативам, но и показывает их преимущества перед долевым строительством. 

Так, согласно ЖК РФ, ЖСК или ПК признаются добровольным объединением граждан на основе членства в целях удовлетворения их потребностей в жилье. Он предусматривает возможность финансировать процесс возведения объекта не только денежными средствами, но и своим участием, а также поставкой строительных материалов. Вместе с тем, кооператив вправе самостоятельно заниматься процессом сооружения здания, нанимать подрядчиков и т.д. В частности, если застройщик заявит о своем банкротстве, то кооператоры могут продолжать остановившиеся по этой причине работы.

Все ключевые решения принимают члены кооператива и, в случае, если строительная компания не будет выполнять свои обязательства, то они могут расторгнуть с ней договор. Кроме того, ЖСК или ПК – это хорошая альтернатива кредиту. Можно вносить паи частями в соответствии с согласованным графиком, не оплачивая при этом проценты.  

Прозрачность и открытость формата ЖСК или ПК позволяет его членам не только контролировать строительные процессы, но и владеть информацией о количестве кооператоров и закрепленных за ними квартирах. Кроме того, закон предусматривает, что правление ЖСК или ПК  обязано вести реестры членов кооператива, что исключает возможность двойных продаж.

Деятельность ЖСК или ПК от заключения договоров долевого участия отличают такие стороны:

- кооператоры ведут личный контроль за состоянием строительства;

- отношения полностью регулируются ЖК РФ и уставом кооператива;

- в доме ЖСК или ПК формируется однородная социальная среда. Это люди, которые могут брать на себя ответственность и контролировать качество выполненных работ подрядчиками по строительству жилья;

- имеется солидарная ответственность членов ЖСК или ПК по его обязательствам, что позволяет коллективно нивелировать риски, связанные со строительством;

- как только дом вводят в эксплуатацию, сами же кооператоры становятся его хозяевами, то есть управляют им и содержат его. В будущем же, если понадобится реконструкция, могут ее провести собственными силами и средствами.

Предрасположенность россиян к кооперативной деятельности и преимущества ЖСК или ПК над другими структурами, занятыми возведением жилья, должно было привести к преобладанию кооперативного строительства. Но в действительности и его доля колеблется от 8 до 15% и лишь в редких случаях достигает 25%, а тем более 40%.

Дело тут в том, что кооператив - достаточно сложное средство самозащиты и им нужно уметь пользоваться. Он как двуручный меч, которым можно защитить себя, крепко взявшись за рукоять. Но если обеими руками сжать его обоюдоострое лезвие, то вместо самозащиты наверняка получится много горя и страданий. А как показала практика, люди совершенно не отличают где у этого «меча» рукоять, лезвие, ножны или остро отточенное острие. Они хватаются за все подряд и делают после этого далеко идущие выводы.

Например, в последнее время стало обычным делом, когда в рекламе, информационных и других материалах практически открытым текстом говорят, что членство в кооперативах – это пустая формальность. В частности, в многочисленных объявлениях от имени кредитных потребительских кооперативов (КПК) расписываются их возможности, а в конце, между прочим, сообщается, что для того, чтобы стать членом КПК всего-то нужно внести 150-200 рублей.

При этом кандидату в члены КПК логично было бы предварительно услышать впечатление о работе этой организации от нескольких рядовых кооператоров, оформивших членство раньше и готовых поведать ему свою историю. Но деятельность современных КПК почти всегда выстроена так, что новичкам приходится общаться именно с наемным персоналом, у которого свои цели, задачи и указания начальства.

Нечто подобное происходит ЖСК или ПК. Многочисленные консультанты в интернете и не только убеждают граждан в том, что договор долевого участия в строительстве куда надежнее ЖСК или ПК. А все названные преимущества ничего не стоят, поскольку руководство кооперативов, как правило, состоит из менеджеров компаний застройщиков или лиц, аффилированных с подрядными строительными организациями. Вот почему общим местом стала фраза, которая с головой выдает данную ситуацию: «Продажа квартир через ЖСК».

Это как раз те случаи, когда людей фактически призывают не думать о последствиях их вступления в кооператив, а в результате, как можно крепче сжать «лезвие меча» своими руками. В качестве реакции на это потом граждане делают заявления типа: «Существуют некие «мы» - пострадавшие и некие «они» - руководители ЖСК или ПК, которые наживаются на нас и «мы» от них совершенно не защищены». Дело усугубляется еще и тем, что в ряде случаев будущим кооператорам предлагают заключать договоры между ними и самим кооперативом на строительство (приобретение) жилья, а их начинают именовать «пайщиками».   

Что касается последствий, то они четко прописаны в действующем законодательстве. Так в статье 113 ЖК РФ сказано, что в уставе таких организаций должны содержаться сведения о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

Это означает, что если кооператоры не будут активно участвовать в деятельности ЖСК или ПК, а все передоверят руководству, полагая, что находятся с ним в контрактно-подрядных отношениях, на которых, например, базируется система договоров долевого строительства, то в один прекрасный момент им придется по закону солидарно нести субсидиарную ответственность. То есть распродавать свое личное имущество и расплачиваться за чужие грехи.

Знакомство с главой 12 ЖК РФ ясно показывает, что никаких договоров между ЖСК или ПК и их членами быть не может, поскольку это равносильно тому, как если бы каждый человек заключал бы договор сам с собой. А жилые помещения граждане получают на основании решения общего собрания в соответствии с размерами внесенного паевого взноса.

Но, сам факт того, что они выплачивают паевой взнос совершенно не делает их «пайщиками». С таким же успехом врача и повара можно назвать «белохалатниками», что не раскрывает сути их деятельности. В этой связи кооператоров правильно называть «участниками», поскольку только на данном основании можно применить к ним статью 113 ЖК РФ.

К «пайщикам» же применять ее было бы нельзя, так как паи они внесли и никаких претензий в отношении их быть не может. Именно поэтому в ЖК РФ используется исключительно такое понятие, как «член кооператива» и никаких «пайщиков» там нет. Это, в частности, объясняется еще и тем, что Россия является членом Международного кооперативного альянса (МКА), в котором принято использовать понятие “member”- член кооператива и исключено понятие «пайщик», ибо в переводе на английский язык оно звучит как “shareholder”, то есть «акционер».

Отсюда выходит, что члены кооператива защищают себя сами и если они могут быть незащищены, то только от самих себя. Каждый из них вправе  в любой момент занять место проштрафившегося руководителя и на практике показать как нужно работать. При таких обстоятельствах никто ни на ком наживаться не сможет. Активное же участие кооператоров в организационно-хозяйственной деятельности есть не  только залог их благополучия, но и основание оставаться в данном статусе. Дело в том, что по статье 130 ЖК РФ те, кто не выполняют свои обязанности могут быть исключены из членов со всеми вытекающими последствиями.

В связи с тем, что важной составляющей указанной деятельности является ведение кооператорами личного контроля за состоянием строительства нами были внесены предложения по Плану мероприятий «Дорожная карта», утвержденного распоряжением Губернатора Хабаровского края № 95-р, где они, в соответствии со своими обязанностями, могут участвовать во внедрении проектов организации строительства, получении исходных материалов для построения исполнительных графиков и т.д.

Понятно, что прозрачность и открытость ЖСК или ПК, а также формирование в построенных ими домах однородной среды, не говоря уже о желании товарищей брать на себя ответственность за что бы то ни было – это те результаты, которые должны быть получены в процессе кооперативной работы. Изначально в ЖСК или ПК приходят люди с разными целями, нравами, представлениями о кооперативном движении, способностями коллективно нивелировать риски и степенью законопослушности. Даже в нейтральной ситуации провести ее в современных условиях, отличающихся почти полным отсутствием информации о формах и методах кооперации, - задача для рядовых граждан архисложная.

Но дело усугубляется тем, что после принятия государством ряда мер по защите дольщиков, у предпринимателей, понуждаемых уйти с рынка долевого строительства, может возникнуть непреодолимый соблазн силами наемного персонала морочить гражданам голову и оставаться на нем, используя «кооперативный камуфляж».

В этой ситуации настоятельно требуется участие государственных структур в работе кооперативов, дабы препятствовать застройщикам и подрядчикам манипулировать кооператорами, нанося им ущерб. Статья 123.2 ЖК РФ дает достаточно много возможностей в этой сфере, которые могут быть реализованы силами отдела контроля в области долевого строительства комитета государственного контроля и экспертизы Правительства края. Обращайтесь, вам там всегда будут рады!